Locazioni e sfratti
Lo Studio Legale Golini offre assistenza e consulenza legale, in modo competente e professionale, nell’ambito del diritto delle locazioni e degli sfratti.
L’assistenza è rivolta sia a privati che ad aziende per aiutarli a tutelare al meglio i loro interessi sia nella fase di redazione dei contratti di locazione che nella fase di risoluzione dei contratti per inadempimento e rilascio dell’immobile locato, oltre ad ogni altra ipotesi legata ad azioni giudiziali dirette ad ottenere il pagamento di importi dovuti in forza del rapporto di locazione, quali ad esempio l’indennità a favore del conduttore per perdita dell’avviamento commerciale e l’indennità per migliorie e addizioni eseguite nell’immobile locato.
Lo sfratto per morosità
(artt. 658 e ss. c.p.c. – art. 55 L. 392/1978)
Lo sfratto per morosità è il procedimento speciale con cui il locatore può ottenere la risoluzione del contratto di locazione e il rilascio dell’immobile in caso di mancato pagamento del canone o degli oneri accessori da parte del conduttore.
Il procedimento si introduce con citazione davanti al Tribunale competente. Alla prima udienza, il giudice può:
- convalidare lo sfratto, se il conduttore non compare o non si oppone;
- concedere il termine di grazia di 90 giorni (art. 55 L. 392/1978) per le locazioni abitative, entro il quale il conduttore può sanare la morosità pagando canoni arretrati e spese processuali;
- emettere ordinanza provvisoria di rilascio, con prosecuzione del giudizio nel merito in caso di opposizione.
Lo sfratto per finita locazione
(art. 657 c.p.c.)
Lo sfratto per finita locazione è il procedimento con cui il locatore chiede il rilascio dell’immobile alla scadenza del contratto, quando il conduttore non provvede spontaneamente alla restituzione.
Presupposto è che il locatore abbia validamente comunicato la disdetta nei termini previsti dalla legge (6 mesi prima della scadenza per le locazioni abitative, 12 mesi per le locazioni commerciali).
Le tipologie contrattuali
La disciplina delle locazioni abitative prevede diverse tipologie contrattuali:
- Contratto a canone libero (4+4): durata minima di 4 anni con rinnovo automatico di ulteriori 4 anni (art. 2 L. 431/1998);
- Contratto a canone concordato (3+2): durata di 3 anni con rinnovo di 2, a canone determinato secondo accordi territoriali (art. 2, co. 3, L. 431/1998);
- Contratto transitorio: durata da 1 a 18 mesi, per esigenze temporanee documentate (art. 5 L. 431/1998);
- Contratto per studenti universitari: durata da 6 a 36 mesi (art. 5, co. 2, L. 431/1998).
Per le locazioni commerciali si applica la L. 392/1978: durata minima 6 anni (12 per le attività alberghiere), con diritto di prelazione in caso di nuova locazione e indennità per la perdita dell’avviamento.
La cedolare secca
(D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23)
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto di locazione:
- Aliquota ordinaria: 21% sul canone annuo;
- Aliquota ridotta: 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa;
- Locazioni brevi: a seguito della L. 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024), l’aliquota per le locazioni brevi è stata innalzata al 26% a partire dalla seconda unità immobiliare locata (resta al 21% per la prima).
Locazione finanziaria e vizi della cosa concessa in locazione
Cass. Civ., Sez. Un., 05.10.2015, n. 19785
In tema di vizi della cosa concessa in locazione finanziaria che la rendano inidonea all’uso, occorre distinguere l’ipotesi in cui gli stessi siano emersi prima della consegna (rifiutata dall’utilizzatore) da quella in cui siano emersi successivamente alla stessa perché nascosti o taciuti in mala fede dal fornitore. Il primo caso va assimilato a quello della mancata consegna, con la conseguenza che il concedente, in forza del principio di buona fede, una volta informato della rifiutata consegna, ha il dovere di sospendere il pagamento del prezzo in favore del fornitore e, ricorrendone i presupposti, di agire verso quest’ultimo per la risoluzione del contratto di fornitura o per la riduzione del prezzo. Nel secondo caso, l’utilizzatore ha azione diretta verso il fornitore per l’eliminazione dei vizi o la sostituzione della cosa, mentre il concedente, una volta informato, ha i medesimi doveri di cui al precedente caso. In ogni ipotesi, l’utilizzatore può agire contro il fornitore per il risarcimento dei danni, compresa la restituzione della somma corrispondente ai canoni già eventualmente pagati al concedente.
La Riforma Cartabia e le locazioni
(D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149)
La Riforma Cartabia ha introdotto novità rilevanti anche in materia di locazioni e sfratti:
- Mediazione obbligatoria: resta condizione di procedibilità per tutte le controversie in materia di locazione, comodato e affitto di azienda;
- Negoziazione assistita: obbligatoria per le domande di pagamento fino a 50.000 euro, comprese quelle relative a canoni di locazione non corrisposti;
- Rito semplificato (art. 281-decies c.p.c.): le controversie locatizie di minore complessità possono essere trattate con il nuovo rito semplificato;
- Procedimento di convalida di sfratto: il procedimento ex artt. 657 ss. c.p.c. mantiene la sua autonomia processuale, ma si coordina con le nuove regole sulla trattazione e sulle preclusioni;
- Accordi esecutivi: gli accordi raggiunti in mediazione o negoziazione assistita in materia locatizia costituiscono titolo esecutivo senza necessità di omologa del tribunale.
Lo Studio Legale Golini assiste i propri clienti nella gestione delle controversie locatizie, sfruttando tutti gli strumenti messi a disposizione dalla Riforma Cartabia per una risoluzione rapida e efficace.
Aree di attività
- Redazione di contratti di locazione ad uso commerciale e ad uso abitativo;
- Gestione delle procedure di sfratto per morosità e per finita locazione;
- Gestione della procedura di licenza per finita locazione;
- Richiesta danni connesse all’utilizzo del bene locato;
- Tutto ciò che può riguardare, direttamente o incidentalmente il contratto di locazione.
